Вы здесь

Статья 6. Объекты земельных отношений

СТ 6 ЗК РФ

1. Объектами земельных отношений являются:

1) земля как природный объект и природный ресурс;

2) земельные участки;

3) части земельных участков.

2. Утратил силу.

3. Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.

Комментарий к Статье 6 Земельного кодекса РФ

Предлагаемое деление не случайно, поскольку согласно подп. 1 п. 1 ст. 1 ЗК РФ земельное законодательство определяет землю одновременно как природный объект, охраняемый в качестве важнейшей составной части природы, природного ресурса, используемого как средство производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве, и в качестве недвижимого имущества, объекта права собственности и иных прав на землю.

Положение о том, что земля может выступать в качестве объекта земельных отношений, последовательно реализовано как в самом ЗК РФ, так и в ряде федеральных законов. К таким отношениям относятся отношения, связанные с делением земель на категории (ст. 7 ЗК РФ, Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" <1>), с охраной земель, в том числе в качестве компонента окружающей среды (ст. 12 ЗК РФ, ст. 1 Федерального закона от 10 января 2002 г. N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды" <2>), использованием земель без предоставления земельных участков и установления сервитута (ст. 39.33 ЗК РФ), мониторингом земель (ст. 67 ЗК РФ), мелиорацией земель (Федеральный закон от 10 января 1996 г. N 4-ФЗ "О мелиорации земель" <3>). Порча земель и невыполнение обязанности по рекультивации земель являются противоправными деяниями, за совершение которых предусматривается административная и уголовная ответственность (ст. ст. 8.6, 8.7 КоАП РФ <4>, ст. 254 УК РФ <5>).
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2004. N 52. Ст. 5276.

<2> СЗ РФ. 2002. N 2. Ст. 133.

<3> СЗ РФ. 1996. N 3. Ст. 142.

<4> СЗ РФ. 2002. N 1. Ст. 1; 2005. N 19. Ст. 1752; 2007. N 26. Ст. 3089; 2014. N 14. Ст. 1553.

<5> СЗ РФ. 1996. N 25. Ст. 2954.

При этом понятия "земля" и "земельный участок" не признаются тождественными, что нашло свое отражение и в судебной практике <1>. В литературе отмечается, что земельный участок является непосредственным объектом земельных отношений <2>, а также универсальным объектом прав с точки зрения государственной регистрации <3>.
--------------------------------
<1> См.: Определение Верховного суда Российской Федерации от 25 июня 2008 г. N 67-Г08-5 .

<2> См.: Крассов О.И. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (постатейный) 2-е изд., перераб. М.: Норма, 2009.

<3> См.: Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (постатейный) / Отв. ред. С.Н. Волков, науч. ред. Ю.Г. Жариков. М.: Юстицинформ, 2009.

Определение земельного участка соответствует ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" <1>, подтверждающей возможность существования и государственного кадастрового учета объекта недвижимого имущества только при наличии у него уникальных характеристик. К уникальным характеристикам объекта недвижимости применительно к земельным участкам ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" относит кадастровый номер, дату внесения кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости, описание местоположения границ и площадь земельного участка (п. п. 2, 3 и 6 ч. 1 ст. 7).
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2007. N 31. Ст. 4017.

В то же время следует отметить, что Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", положения которого вступают в силу с 1 января 2017 г., не оперирует понятием "уникальные характеристики" применительно к объектам недвижимости, а только делит сведения государственного кадастра недвижимости на основные и дополнительные (ст. 8 данного Закона). В частности, к основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков.

Определение части земельного участка ЗК РФ не дает. Вместе с тем вопрос о возможности части земельного участка быть объектом земельных отношений является дискуссионным <1>.
--------------------------------
<1> См., напр.: Анисимов А.П., Мелихов А.И. Конституционно-правовое регулирование права частной собственности на земельные участки: Монография. Волгоград: Мастер, 2009; Бадулин К. Часть земельного участка как объект земельных отношений // Хозяйство и право. 2006. N 1. С. 86 - 93.

По ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" возможность осуществления государственного кадастрового учета части земельного участка без возникновения нового земельного участка предусматривается. В таком случае новый земельный участок как объект земельных отношений не образуется, в связи с чем можно говорить о существовании такой части земельного участка как индивидуально определенной недвижимой вещи.

В частности, допускается учет части земельного участка, на котором расположены отдельные типы сооружений, в том числе линейные сооружения (ч. 10 ст. 25) <1>, в связи с установлением зоны с особыми условиями использования территории (ч. 12 ст. 25), в связи с установлением ограничения (обременения) <2> (ч. 13 ст. 25). Для указанных целей в соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 22, ч. 2 ст. 38 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" требуется подготовка межевого плана, в том числе определение координат характерных точек границ части земельного участка. Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", который с 1 января 2017 г. будет регулировать соответствующие правоотношения, в свою очередь, также предусматривает, что сведения о части объекта недвижимости (в том числе земельного участка) относятся к числу основных сведений о таком объекте недвижимости.
--------------------------------
<1> В соответствии с ч. 10 ст. 25 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" особенности осуществления кадастрового учета отдельных типов сооружений (линейных и т.п.) и земельных участков, на которых расположены такие сооружения, учета частей этих земельных участков могут быть установлены органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Однако до настоящего времени такие особенности не установлены.

<2> Например, в соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 39.25 ЗК РФ в соглашении об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, указывается учетный номер части земельного участка, применительно к которой устанавливается сервитут.

Часть земельного участка может являться объектом земельных отношений, но далеко не во всех случаях. Так, например, в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" <1> указано, что судам следует иметь в виду, что ГК РФ не ограничивает право сторон заключить договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.
--------------------------------
<1> Вестник ВАС РФ. 2012. N 1.

Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и (или) текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи).

Там же отмечено, что судам также необходимо учитывать, что глава V ЗК РФ содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. В связи с изложенным заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается <1>.
--------------------------------
<1> См., например: Постановление Президиума ВАС от 19 апреля 2011 г. N 14950/10.

В соответствии с ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 19 июля 2011 г. N 246-ФЗ "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" <1> искусственный земельный участок, созданный на водном объекте, находящемся в федеральной собственности - это сооружение, создаваемое на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части путем намыва или отсыпки грунта либо использования иных технологий и признаваемое после ввода его в эксплуатацию тоже земельным участком. Данным Законом также урегулирован порядок и условия создания на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, искусственных земельных участков.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2011. N 30. Ст. 4594.