Вы здесь

Статья 70. Государственный кадастровый учет земельных участков

СТ 70 ЗК РФ

Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

Комментарий к Статье 70 Земельного кодекса РФ

Комментируемая статья носит отсылочный характер, указывая, что государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

Данный Закон, вступающий в силу с 1 января 2017 г., призван решить задачу объединения двух государственных ресурсов - Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастра недвижимости. При этом в результате такого слияния образуется Единый государственный реестр недвижимости, представляющий собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения), состоящий из:

1) реестра объектов недвижимости;

2) реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества;

3) реестра сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон, территорий объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, особых экономических зон, охотничьих угодий, территорий опережающего социально-экономического развития, зон территориального развития в Российской Федерации, игорных зон, лесничеств, лесопарков, о Государственной границе Российской Федерации, границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о береговых линиях (границах водных объектов), а также сведений о проектах межевания территорий;

4) реестровых дел;

5) кадастровых карт;

6) книг учета документов.

Данный Закон устанавливает единые правила при осуществлении государственного кадастрового учета объектов недвижимости и государственной регистрации прав на них.

В то же время обратим внимание, что с 1 января 2017 г. Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" не признается утратившим силу. Его действие продолжается с новым наименованием и новым предметом правового регулирования. С указанного времени положения данного Закона будут посвящены исключительно кадастровой деятельности, что нашло отражение и в его новом наименовании - "О кадастровой деятельности".

В соответствии с ч. 3 ст. 1 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных данным Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

Под ведением государственного кадастра недвижимости понимается деятельность органа кадастрового учета по внесению записей об объектах кадастрового учета в реестр объектов недвижимого имущества, присвоению кадастровых номеров объектам недвижимости, информационному взаимодействию, при котором в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения, предоставленные органами исполнительной власти и местного самоуправления, а также предоставлению сведений из государственного кадастра недвижимости. Порядок ведения государственного кадастра недвижимости установлен Приказом Министерства экономического развития РФ от 4 февраля 2010 г. N 42.

Таким образом, основной целью государственного кадастрового учета земельных участков является подтверждение существования земельного участка в качестве уникального объекта, имеющего признаки, позволяющие его отличить от других объектов недвижимости. Кроме того, государственный кадастр недвижимости призван подтвердить прекращение существования земельного участка, например в случае его раздела и образования новых земельных участков (п. 1 ст. 11.4 ЗК РФ).

В Концепции развития гражданского законодательства указывалось на необходимость сформулировать понятие земельного участка как объекта права собственности, определив его как участок поверхности земли, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке, прошедший государственный кадастровый учет, что лишний раз подчеркивает значимость государственного кадастрового учета не только для того, чтобы отличать конкретный земельный участок от любых других, но и чтобы его индивидуализировать как объект права собственности.

Хотя существующее определение земельного участка, предусмотренное п. 3 ст. 6 ЗК РФ, не в полной мере соответствует Концепции развития гражданского законодательства, в целом можно отметить, что это определение опирается на основные принципы ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", указывающие на необходимость наличия характеристик, позволяющих определить земельный участок в качестве индивидуально определенной вещи.

Подобное мнение поддерживается и в литературе. Так, например, М.Ю. Тихомиров отмечает, что "...на практике следует иметь в виду, что для того, чтобы земельный участок мог стать объектом не только земельных, но и гражданско-правовых отношений, он должен пройти государственный кадастровый учет по правилам ст. 70 ЗК РФ" <1>. Также отмечается, что в результате государственного кадастрового учета земельных участков происходит индивидуализация земельного участка как объекта права <2>.
--------------------------------
<1> Тихомиров М.Ю. Предоставление земельных участков гражданам: новые правила. Изд-во Тихомирова М.Ю., 2014.

Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (под ред. П.В. Крашенинникова) включен в информационный банк согласно публикации - Статут, 2007.

<2> Комментарий Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под ред. П.В. Крашенинникова // Семейное и жилищное право. 2008. N N 4, 5, 6; 2009. N N 2, 3, 4, 5.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" к уникальным характеристикам земельного участка, т.е. тем самым характеристикам, позволяющим определить земельный участок в качестве индивидуально определенной вещи, относятся: кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости, описание местоположения границ, площадь земельного участка. Прочие характеристики, в том числе адрес, разрешенное использование, категория земель и т.д., относятся к числу дополнительных сведений государственного кадастра недвижимости о земельном участке.

Значимость государственного кадастрового учета земельного участка для формирования земельных отношений трудно переоценить. Так, например, положения главы V.1 указывают, что предоставлению земельного участка всегда предшествует его государственный кадастровый учет. В соответствии с ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Частью 6 этой же статьи предусматривается, что выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие Жилищного кодекса РФ, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположены этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в государственный кадастр недвижимости.

Вместе с тем государством кадастровому учету придается еще более значимый характер, не ограничивающийся только индивидуализацией объектов недвижимости. Так, в Концепции федеральной целевой программы "Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости (2014 - 2019 гг.)", утвержденной распоряжением Правительства РФ от 28 июня 2013 г. N 1101-р, указано, что развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости является составной частью задач обеспечения социально-экономического развития страны, решения социальных, экономических и экологических проблем, повышения качества жизни и содействия региональному развитию.

По общему правилу для целей осуществления государственного кадастрового учета требуется межевой план, подготовленный кадастровым инженером. Согласно статье 22 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или выписки из Единого государственного реестра недвижимости о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках либо о части (частях) земельного участка или новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках.

Исключением из общего правила, при котором подготовка межевого плана не требуется, является возможность осуществления государственного кадастрового учета на основании предусмотренной Федеральным законом "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" схемы размещения земельного участка на публичной кадастровой карте.

Согласно ст. 22 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в целях государственного кадастрового учета земельного участка наряду с соответствующим заявлением заинтересованному лицу требуется представить межевой план земельного участка. Требования к межевому плану земельного участка утверждены Приказом Министерства экономического развития РФ от 24 ноября 2008 г. N 412.

Как предусмотрено ч. 2 ст. 38 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", в межевом плане указываются сведения об образуемых земельном участке или земельных участках в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет земельного участка или земельных участков, сведения о части или частях земельного участка в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете части или частей земельного участка, новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете изменений земельного участка или земельных участков.