Вы здесь

Статья 27. Ограничения оборотоспособности земельных участков

СТ 27 ЗК РФ

1. Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

2. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

3. Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается настоящим Кодексом, федеральными законами.

4. Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

1) государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных статьей 95 настоящего Кодекса);

2) зданиями, сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы (за исключением случаев, установленных федеральными законами);

3) зданиями, сооружениями, в которых размещены военные суды;

4) объектами организаций федеральной службы безопасности;

5) объектами организаций органов государственной охраны;

6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

8) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;

9) воинскими и гражданскими захоронениями;

10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

5. Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:

1) в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 настоящей статьи;

2) из состава земель лесного фонда;

3) в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;

4) занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями-заповедниками;

5) предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в пункте 4 настоящей статьи;

6) не указанные в пункте 4 настоящей статьи в границах закрытых административно-территориальных образований;

7) предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации (далее также - размещение) объектов морского транспорта, внутреннего водного транспорта, воздушного транспорта, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, а также автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения;

8) утратил силу с 1 марта 2015 г.;

9) занятые объектами космической инфраструктуры;

10) расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

11) предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

12) загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;

13) расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;

14) в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

6. Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Образование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулируется настоящим Кодексом и Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

7. Пункт 6 настоящей статьи не распространяется на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые, огородные, дачные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе индивидуального гаражного строительства), а также на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества.

8. Запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования.

Комментарий к Статье 27 Земельного кодекса РФ

Комментируемой статьей регулируется такое свойство земельных участков, как их оборотоспособность. При этом ч. 1 комментируемой статьи определено, что оборотоспособность земельных участков определяется гражданским и земельным законодательством.

Согласно п. 2 комментируемой статьи земельные участки могут быть изъяты из оборота или ограничены в обороте. Данная норма корреспондировала с ранее действовавшими положениями ст. 129 ГК РФ. Вместе с тем Федеральным законом от 2 июля 2013 г. N 142-ФЗ "О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (СЗ РФ. 2013. N 27. Ст. 3434) из ГК РФ было исключено понятие "изъятие из оборота". Так, согласно ст. 129 ГК РФ в редакции указанного Федерального закона объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не ограничены в обороте. Законом или в установленном законом порядке могут быть введены ограничения оборотоспособности объектов гражданских прав, в частности предусмотрены виды объектов гражданских прав, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо совершение сделок с которыми допускается по специальному разрешению.

Следует отметить, что был сохранен в прежней редакции п. 3 ст. 129 ГК РФ, согласно которому земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Также указанным Федеральным законом N 142-ФЗ предусматривается, что правовой режим объектов гражданских прав, которые до дня вступления в силу данного Федерального закона признавались изъятыми из оборота и в соответствии с п. 2 ст. 129 ГК РФ признаются ограниченными в обороте, сохраняется.

С учетом вышеизложенного представляется, что при определении возможности оборота земельных участков как объектов гражданских прав приоритет будут иметь положения комментируемой статьи. При этом следует отметить, что содержание ограничений оборота земельных участков является разным в зависимости от того, являются ли они изъятыми или ограниченными в обороте. Так, изъятые из оборота земельные участки не только не могут предоставляться в частную собственность, но и не могут также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Ограниченные в обороте земельные участки не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Таким случаем, в частности, является ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", согласно которой земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого имущества, сформированный до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 19 июля 2010 г. N Д23-2704).

Пункты 4 и 5 комментируемой статьи устанавливают признаки, наличие которых свидетельствует об отнесении земельного участка к изъятым или ограниченным в обороте.

Изъяты из оборота могут быть только земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности определенными объектами, при этом следует отметить, что слово "объекты" используется в широком смысле, в том числе как определенные территории, а не только как объекты недвижимости.

Так, к числу изъятых из оборота относятся земельные участки, занятые государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных ст. 95 ЗК РФ). Цели, порядок создания и правовой режим государственных природных заповедников и национальных парков раскрываются Федеральным законом от 14 марта 1995 г. N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (СЗ РФ. 1995. N 12. Ст. 1024; 2005. N 1. Ст. 25; 2008. N 30. Ст. 3616; 2013. N 52. Ст. 6971).

При этом необходимо отметить следующие исключения из общего правила отнесения таких земельных участков к изъятым из оборота. Пунктом 6 ст. 95 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки в границах государственных заповедников и национальных парков не подлежат приватизации. В отдельных случаях допускается наличие в границах национальных парков земельных участков иных пользователей, а также собственников, деятельность которых не оказывает негативного воздействия на земли национальных парков и не нарушает режима использования земель государственных заповедников и национальных парков.

Согласно п. 4 ст. 10 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" на специально выделенных федеральным органом исполнительной власти, в ведении которого находится государственный природный биосферный заповедник, участках биосферного полигона государственного природного биосферного заповедника для обеспечения предусмотренных положением об этом полигоне видов деятельности, развития познавательного туризма, физической культуры и спорта допускается размещение объектов капитального строительства и связанных с ними объектов инфраструктуры, перечень которых устанавливается Правительством РФ для каждого биосферного полигона государственного природного биосферного заповедника. Земельные участки, необходимые для осуществления указанной деятельности, могут предоставляться гражданам, юридическим лицам в аренду. Возможность предоставления в аренду относится и к земельным участкам, предназначенным для осуществления рекреационной деятельности и расположенным в соответствующей функциональной зоне в границах национальных парков (ст. 17).

Статьями 11 и 16 указанного Федерального закона предусмотрено, что федеральные государственные бюджетные учреждения, осуществляющие управление государственными природными заповедниками и национальными парками, вправе предоставлять на участках частичного хозяйственного использования своим работникам в безвозмездное пользование служебные наделы в порядке, установленном ЗК РФ.

Иные основания отнесения земельных участков к изъятым из оборота можно охарактеризовать как направленные на обеспечение обороны страны и безопасности государства <1>. Такой подход в полной мере соответствует закрепленному в ст. 55 Конституции РФ принципу, согласно которому права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
--------------------------------
<1> При этом для решения вопроса об отнесении земельных участков к изъятым из оборота на основании подп. 2 - 10 п. 4 комментируемой статьи следует руководствоваться отраслевым законодательством - соответственно Федеральным законом от 31 мая 1996 г. N 61-ФЗ "Об обороне" (СЗ РФ. 1996. N 23. Ст. 2750), ст. 22 Федерального конституционного закона от 31 декабря 1996 г. N 1-ФКЗ "О судебной системе" (СЗ РФ. 1997. N 1. Ст. 1), Федеральным конституционным законом от 23 июня 1999 г. N 1-ФКЗ "О военных судах Российской Федерации" (СЗ РФ. 1999. N 26. Ст. 3170), Федеральным законом от 3 апреля 1995 г. N 40-ФЗ "О федеральной службе безопасности" (СЗ РФ. 1995. N 15. Ст. 1269), Федеральным законом от 27 мая 1996 г. N 57-ФЗ "О государственной охране" (СЗ РФ. 1996. N 22. Ст. 2594), Федеральным законом от 21 ноября 1995 г. N 170-ФЗ "Об использовании атомной энергии" (СЗ РФ. 1995. N 48. Ст. 4552); Законом Российской Федерации от 14 июля 1992 г. N 3297-1 "О закрытом административно-территориальном образовании" (Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1992. N 33. Ст. 1915); ст. 16 Уголовно-исполнительного кодекса (СЗ РФ. 1997. N 2. Ст. 198), ст. 3 Закона Российской Федерации от 14 января 1993 г. N 4292-1 "Об увековечении памяти погибших при защите Отечества" (Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993. N 7. Ст. 245; СЗ РФ. 2004. N 35. Ст. 3607); Федеральным законом от 12 января 1996 г. N 8-ФЗ "О погребении и похоронном деле" (СЗ РФ. 1996. N 3. Ст. 146); Законом Российской Федерации от 1 апреля 1993 г. N 4730-1 "О Государственной границе Российской Федерации" (Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета Российской Федерации. 1993. N 17. Ст. 594).

Пунктом 5 комментируемой статьи определены основания отнесения земельных участков к ограниченным в обороте. При этом необходимо отметить, что ограничены в обороте могут быть только земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

При определении ограничения в обороте земельных участков в пределах особо охраняемых природных территорий следует учитывать, что в соответствии со ст. 2 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" к особо охраняемым природным территориям (за исключением государственных природных заповедников и национальных парков) относятся природные парки, государственные природные заказники, памятники природы, дендрологические парки и ботанические сады. Федеральным законом от 28 декабря 2013 г. N 406-ФЗ из указанного перечня были исключены лечебно-оздоровительные местности и курорты.

При этом предусмотрено, что законами субъектов РФ могут устанавливаться и иные категории особо охраняемых природных территорий регионального и местного значения.

Устанавливая основания для ограничения земельных участков в обороте, законодатель говорит об их нахождении в пределах особо охраняемых природных территорий, а не земель особо охраняемых природных территорий. Это свидетельствует о том, что нахождение в границах особо охраняемой природной территории земельного участка является основанием для его ограничения в обороте независимо от категории земель, к которой относится такой земельный участок.

Совсем иной подход можно отметить в подп. 2 п. 5 комментируемой статьи, согласно которой ограниченным в обороте является земельный участок из состава земель лесного фонда, т.е. здесь важно отнесение земельного участка к определенной категории земель. При этом целесообразным представляется отметить, что согласно позиции Федерального агентства лесного хозяйства в связи с ограничением в обороте земельных участков из состава земель лесного фонда объекты лесной инфраструктуры, созданные арендаторами лесных участков, после того как отпадет надобность в них, подлежат сносу, а земли, на которых они располагались, - рекультивации (ст. 13 ЛК РФ) (письмо от 20 ноября 2012 г. N НК-10-47/13381).

При решении вопроса об ограничении земельного участка в обороте на основании подп. 3 п. 5 комментируемой статьи следует руководствоваться понятием водного объекта, раскрываемым в Водном кодексе РФ (СЗ РФ. 2006. N 23. Ст. 2381), согласно п. 4 ст. 1 которого водный объект - природный или искусственный водоем, водоток либо иной объект, постоянное или временное сосредоточение вод в котором имеет характерные формы и признаки водного режима. При этом выделяют поверхностные (моря, реки, ручьи, каналы, водоемы, болота, родники, гейзеры и др.) и подземные водные объекты.

Учитывая, что в соответствии с п. 2 ст. 261 ГК РФ, если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения, а также принимая во внимание, что правовое регулирование вопросов определения границ, форм собственности на подземные водные объекты определяется законодательством о недрах, земельный участок является ограниченным в обороте при нахождении на нем поверхностных водных объектов.

Иные основания ограничения в обороте земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предусмотренные подп. 4 - 14 п. 5 комментируемой статьи, увязаны с необходимостью сохранения историко-культурного наследия народов Российской Федерации, обеспечения обороны страны и безопасности государства, защиты здоровья населения <1>.
--------------------------------
<1> При решении вопроса об ограничении в обороте земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по основаниям, предусмотренным подп. 4 - 14 п. 5 комментируемой статьи, необходимо руководствоваться соответственно Федеральным законом "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", Положением об особо ценных объектах культурного наследия народов Российской Федерации, утв. Указом Президента Российской Федерации от 30 ноября 1992 г. N 1487, Положением о Государственном своде особо ценных объектов культурного наследия народов Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 6 октября 1994 г. N 1143; Таможенным кодексом РФ, Постановлением Правительства Российской Федерации от 5 мая 2014 г. N 405 "Об установлении запретных и иных зон с особыми условиями использования земель для обеспечения функционирования военных объектов Вооруженных Сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов, выполняющих задачи в области обороны страны", Федеральным законом от 9 февраля 2007 г. N 16-ФЗ "О транспортной безопасности" (СЗ РФ. 2007. N 7. Ст. 837; 2008. N 30. Ст. 3616; 2009. N 29. Ст. 3634; 2010. N 27. Ст. 3415; 2011. N 7. Ст. 901; N 30, Ст. 4569, 4590; 2013. N 30. Ст. 4041, 4058), ст. 9 Кодекса торгового мореплавания РФ (СЗ РФ. 1999. N 18. Ст. 2207), ст. 3 Кодекса внутреннего водного транспорта РФ (СЗ РФ. 2001. N 11. Ст. 1001), ст. ст. 40, 42 Воздушного кодекса РФ (СЗ РФ. 1997. N 12. Ст. 1383), Приказом Министерства транспорта Российской Федерации от 18 апреля 2005 г. N 31 "Об утверждении федеральных авиационных правил "Объекты единой системы организации воздушного движения" (Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2005. N 21), ст. 2 Федерального закона от 10 января 2003 г. N 17-ФЗ "О железнодорожном транспорте Российской Федерации" (СЗ РФ. 2003. N 2. Ст. 169), Федеральным законом от 8 ноября 2007 г. N 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (СЗ РФ. 2007. N 46. Ст. 5553; 2008. N 30. Ст. 3616; 2009. N 29. Ст. 3582), ст. 18 Закона Российской Федерации от 20 августа 1993 г. N 5663-1 "О космической деятельности" (РГ. 1993. 6 окт.; СЗ РФ. 1996. N 50. Ст. 5609; 2003. N 2. Ст. 167), Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 117-ФЗ "О безопасности гидротехнических сооружений" (СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3589; 2008. N 29. Ст. 3418; 2009. N 1. Ст. 17; 2011. N 50. Ст. 7359), Федеральным законом от 8 января 1998 г. N 3-ФЗ "О наркотических средствах и психотропных веществах" (СЗ РФ. 1998. N 2. Ст. 219), Перечнем наркотических средств, психотропных веществ и их прекурсоров, подлежащих контролю в Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 30 июня 1998 г. N 681 (СЗ РФ. 1998. N 27. Ст. 3198), Федеральным законом от 24 июня 1998 г. N 89-ФЗ "Об отходах производства и потребления" (СЗ. 1998. N 26. Ст. 3009), Критериями отнесения опасных отходов к классу опасности для окружающей природной среды, утв. Приказом МПР России от 15 июня 2001 г. N 511 (Природно-ресурсные ведомости. 2001. N 45), Федеральным законом от 11 июля 2011 г. N 190-ФЗ "Об обращении с радиоактивными отходами и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 101-ФЗ "О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения" (СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3399), Положением о порядке консервации земель с изъятием их из оборота", утв. Постановлением Правительства РФ от 2 октября 2002 г. N 830 (СЗ РФ. 2002. N 47. Ст. 4676), ст. 70.1 ЗК РФ, Федеральным законом "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", СанПиН 2.1.4.1110-02 "О введении в действие Санитарных правил и норм "Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения", утв. Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 14 марта 2002 г. N 10 (РГ. 2002. 8 мая. N 81).

Необходимо отметить, что Законом N 171-ФЗ был скорректирован подп. 7 п. 5 комментируемой статьи в части оснований ограничения земельных участков в обороте. Так, недостаточно четкая и допускающая произвольное толкование формулировка "предоставленные для нужд транспорта" была заменена указанием на конкретное назначение земельных участков - для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации объектов морского транспорта, внутреннего водного транспорта, воздушного транспорта, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, а также автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения. При этом был определен и исчерпывающий перечень объектов транспортной инфраструктуры, предназначенные для размещения которых земельные участки ограничиваются в обороте.

Также Законом N 171-ФЗ было исключено такое основание ограничения земельных участков в обороте, как предоставление для нужд связи (подп. 8 п. 5). Это было связано, с одной стороны, с недостаточной четкостью такого основания, а с другой - с тем, что многие организации связи являются частными компаниями и ограничение в обороте земельных участков, предоставленных им в соответствии с законодательством и занятыми принадлежащими им объектами связи, представлялось не вполне обоснованным и не обеспечивающим баланс публичных и частных интересов.

Следует отметить, что на практике неоднократно поднимался вопрос о конституционности того или иного основания ограничения земельного участка в обороте (чаще всего основания, предусмотренного подп. 14 п. 5 комментируемой статьи). Согласно позиции Конституционного Суда РФ ст. 36 Конституции РФ, гарантируя каждому право иметь землю в частной собственности, одновременно закрепляет, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона, и вместе с тем не устанавливает условия реализации данного права, они определяются законодателем в рамках его компетенции. Исходя из данных конституционных предписаний и требования ст. 55 (ч. 3) Конституции РФ, а также учитывая необходимость обеспечения справедливого баланса между общественными интересами и правами частных лиц, законодатель вправе определить условия отчуждения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в частную собственность, в том числе круг объектов, не подлежащих такому отчуждению. При этом право на приватизацию государственного и муниципального имущества не относится к числу конституционных; оно регламентируется федеральным законодателем исходя из интересов защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и свобод других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства <1>. Таким образом, оспариваемая норма (основание ограничения в обороте) сама по себе не может рассматриваться как нарушающая конституционные права <2>.
--------------------------------
<1> См., напр.: Определения Конституционного Суда РФ от 15 мая 2007 г. N 379-О-П, от 29 января 2009 г. N 48-О-О, от 29 января 2009 г. N 50-О-О, от 25 февраля 2010 г. N 189-О-О, от 27 мая 2010 г. N 772-О-О, от 15 июля 2010 г. N 1058-О-О, от 17 июня 2013 г. N 915-О, от 16 июля 2013 г. N 1197-О, от 23 июня 2016 г. N 1402-О .

<2> При рассмотрении вопроса о конституционности подп. 6 п. 5 ст. 27 ЗК РФ особое мнение высказал судья Конституционного Суда Российской Федерации Г.А. Гаджиев, согласно которому обнаруживается неопределенность в вопросе о том, насколько необходимым, адекватным и достаточным является установленное ЗК РФ общее ограничение на оборот земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в закрытых административно-территориальных образованиях (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 24 января 2013 г. N 119-О).

Следует также отметить, что при установлении факта ограничения земельного участка в обороте необходимо учитывать, находится ли земельный участок в государственной или муниципальной собственности, а также в зависимости от основания ограничения в обороте - разрешенное использование земельного участка и (или) нахождение его в пределах определенных территорий, зон, которые должны быть установлены в соответствии с отраслевым законодательством Российской Федерации. Например, отнесение природных объектов и территорий к особо охраняемым природным территориям осуществляется согласно Федеральному закону "Об особо охраняемых природных территориях" принятием нормативного правового акта органов государственной власти. Границы зон санитарной охраны водных объектов, используемых для питьевого, хозяйственно-бытового водоснабжения, утверждаются органами исполнительной власти субъектов РФ. Поэтому простое указание в кадастровых паспортах сведений о нахождении спорных земельных участков в границах той или иной территории, зоны само по себе не свидетельствует об установлении такой зоны в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Помимо оснований ограничения земельных участков в обороте также установлен запрет на приватизацию земельных участков в пределах береговой полосы, определенной в соответствии с Водным кодексом РФ, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования (п. 8).

Запрет на приватизацию земельных участков, на которых находятся пруды и обводненные карьеры, представляет собой частный случай ограничения в обороте по основанию, предусмотренному подп. 3 п. 5 комментируемой статьи. Согласно ст. 6 Водного кодекса РФ полоса земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет 20 метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем 10 километров. Ширина береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем 10 километров, составляет 5 метров.

Понятие территорий общего пользования раскрывается в п. 12 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, согласно которому территории общего пользования - это территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары). Аналогичное правило закреплено и в п. 12 ст. 85 ЗК РФ, согласно которому земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Согласно п. 6 комментируемой статьи оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3018; 2003. N 28. Ст. 2882; 2004. N 41. Ст. 3993; N 52. Ст. 5276; 2005. N 30. Ст. 3098; 2008. N 20. Ст. 2251; N 49. Ст. 5748; 2009. N 19. Ст. 2283; 2011. N 1. Ст. 32, 47; 2012. N 26. Ст. 3446; N 27. Ст. 3587; 2013. N 23. Ст. 2866; N 49. Ст. 6328; N 52. Ст. 7011). Так, п. 3 ст. 1 указанного Федерального закона определены принципы оборота земель сельскохозяйственного назначения: 1) сохранение целевого использования земельных участков; 2) установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица; 3) преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов; 4) преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности; 5) установление особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%. Также предусмотрено, что приватизации не подлежат находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами. При этом необходимо обратить внимание на уточнение Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 354-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка изъятия земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения при их неиспользовании по целевому назначению или использовании с нарушением законодательства Российской Федерации" (СЗ РФ. 2016. N 27 (ч. II). Ст. 4287) перечня земельных участков, на которые не распространяется действие Закона N 101-ФЗ. Так, в этот перечень не вошли земельные участки, предоставленные для индивидуального жилищного строительства, поскольку в принципе предоставление земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения не допускается, а также земельные участки, предназначенные для ведения животноводства. Земельные участки, предоставленные для ведения садоводства, заменены садовыми земельными участками, поскольку деятельность по ведению садоводства не ограничивается Законом N 66-ФЗ, а также является видом деятельности по сельскохозяйственному производству <1>. Соответственно, оборот земельных участков, предоставленных для такого вида деятельности, также должен регулироваться Законом N 101-ФЗ.
--------------------------------
<1> Следует отметить, что согласно Классификатору видов разрешенного использования, утв. Приказом Минэкономразвития от 1 сентября 2014 г. N 540, в качестве самостоятельных видов разрешенного использования предусмотрено "Садоводство" (код 1.5) как один из видов "Сельскохозяйственного использования" (Осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанной с выращиванием многолетних плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур) и "Ведение садоводства" (код 13.2) (осуществление деятельности, связанной с выращиванием плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля; размещение садового дома, предназначенного для отдыха и не подлежащего разделу на квартиры; размещение хозяйственных строений и сооружений).

Статьей 174.1 ГК РФ сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом.