Вы здесь

Комментарий к СТ 30.2 ЗК РФ

Статья 30.2 ЗК РФ. Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Комментарий к статье 30.2 ЗК РФ:

1. Комплексное освоение в целях жилищного строительства предполагает осуществление всех трех видов деятельности, перечисленных в п. 1 комментируемой статьи:

1) подготовку документации по планировке территории предоставленного в аренду земельного участка. К документации по планировке территории ст. 41 ГрК относит проект планировки территории, проект межевания территории и градостроительный план. Градостроительный план можно рассматривать как вид документации по планировке территории, только если он подготавливается в составе проектов межевания территорий (см. ст. 44 ГрК);

2) строительство на этом участке объектов инженерной инфраструктуры - сетей инженерно-технического обеспечения (системы электроснабжения, водоснабжения, теплоснабжения, канализации, сооружения связи и т.д.);

3) строительство жилых и иных объектов.

2. В императивном порядке установлена единственная возможная форма торгов в случае предоставления земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства - аукцион, проведение которого подчиняется специальным правилам ст. 38.2 ЗК.

3. Пунктом 3 комментируемой статьи закрепляется обязанность арендатора выполнить те требования, которые были выдвинуты при проведении аукциона по продаже права аренды земельного участка. Это требования к максимальным срокам подготовки проекта планировки территории и проекта межевания, выполнения работ по созданию объектов инженерной инфраструктуры, осуществления жилищного и иных видов строительства, а также к условиям передачи возведенных объектов инженерной инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность.

Проекты планировки территории и проекты межевания территории являются документацией по планировке территории. Нормы о подготовке и утверждении документации по планировке территории содержатся в ст. ст. 45, 46 ГрК.

4. В комментируемой статье предусмотрено исключение из общего правила п. 9 ст. 22 ЗК. Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, вправе без согласия собственника независимо от срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, которое принимает на себя обязанности первоначального арендатора по комплексному освоению участка. Данное положение не может быть изменено договором аренды земельного участка.

5. После утверждения документации по планировке территории и государственного кадастрового учета отдельных земельных участков в составе земельного участка, сформированного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, только арендатор может получить такие участки по своему выбору в собственность или аренду. Вновь сформированные земельные участки предоставляются в соответствии с п. 5 комментируемой статьи исключительно для строительства (жилых, нежилых помещений, объектов инженерной инфраструктуры и т.п.).

6. Земельные участки, которые были сформированы и предоставлены в соответствии с п. 5 комментируемой статьи, подчиняются общим правилам оборотоспособности земельных участков. ЗК не содержит специальных норм, запрещающих сделки с такими участками. В любом случае при совершении сделок к новому приобретателю (собственнику, арендатору) переходит обязанность по осуществлению жилищного и иного строительства в сроки, установленные при предоставлении первоначального земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

ЗК не предусматривает переход к новому приобретателю обязательства по выполнению работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность (подп. 7 п. 3 ст. 38.2). Отсутствие такой нормы может привести к тому, что задача комплексного освоения земельного участка, предполагающего обустройство территории путем строительства объектов инженерной инфраструктуры, реализована не будет.

7. Положения п. п. 8, 9 комментируемой статьи имеют целью стимулирование надлежащего выполнения лицом, использующим земельный участок, обязанностей по его комплексному освоению в целях жилищного строительства. Более детальное определение в договоре аренды земельного участка оснований его прекращения в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) арендатором своих обязанностей позволит избежать спорных ситуаций.