Статья 39.20 ЗК РФ (последняя редакция с комментариями). Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение

СТ 39.20 ЗК РФ

1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

1.1. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса.

2. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

3. Если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

4. В случае, если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

5. Для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком, на основании сервитута, публичного сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута, на подачу ходатайства в целях установления публичного сервитута в указанных целях, совместно обращаются в уполномоченный орган.

6. Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

7. В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.

8. Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 1 - 4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.

9. Договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 - 4 настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них.

10. Размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

11. В случае, если все помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, закреплены за несколькими юридическими лицами на праве оперативного управления или на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким юридическим лицам на праве оперативного управления, такой земельный участок предоставляется в постоянное (бессрочное) пользование лицу, в оперативном управлении которого находится наибольшая площадь помещений в здании, сооружении или площадь зданий, сооружений в оперативном управлении которого превышает площадь зданий, сооружений, находящихся в оперативном управлении остальных лиц.

Согласие иных лиц, которым принадлежат здания, сооружения или помещения в них, на приобретение такого земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование не требуется. В этом случае с указанными лицами заключается соглашение об установлении сервитута в отношении земельного участка. Плата за сервитут устанавливается в размере, равном ставке земельного налога, рассчитанном пропорционально площади зданий, сооружений или помещений в них, предоставленных указанным лицам на праве оперативного управления.

12. До установления сервитута, указанного в пункте 11 настоящей статьи, использование земельного участка осуществляется владельцами зданий, сооружений или помещений в них в соответствии со сложившимся порядком использования земельного участка.

13. Особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.

Комментарий к Статье 39.20 Земельного кодекса РФ

В указанной статье, как и по всему ЗК РФ, было исключено понятие "строение". Это связано с гармонизацией земельного и гражданского законодательства, которое, определяя виды объектов недвижимости, понятие "строение" не использует. Вместе с тем на практике существуют случаи, когда сведения об объекте недвижимости внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним как о строении.

В связи с этим ч. 36 ст. 34 Закона N 171-ФЗ предусмотрено, что собственники строений приобретают земельные участки, на которых расположены строения этих собственников, в порядке и на условиях, которые предусмотрены ЗК РФ для приобретения земельных участков собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно позиции Минэкономразвития России положения статьи не распространяются на земельные участки, под которыми находятся подземные объекты недвижимости (письмо от 26 апреля 2013 г. N ОГ-Д23-2531 ).

Согласно Постановлению Пленума ВАС РФ N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" от 24 марта 2005 г. исключительное право означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, сооружением.

Характеризуя сферу применения комментируемой статьи, целесообразно отметить судебную практику по данному вопросу: невозможность применения к объектам незавершенного строительства <1>; к разрушенным объектам <2>; в случае нахождения на земельном участке только вспомогательных объектов, не предусмотрена возможность приватизации всего земельного участка, на части которого находятся объекты, введенные в эксплуатацию, а на другой части только запланировано строительство объектов, в целях возведения которых этот участок формировался <3>. Не может предоставляться в соответствии с комментируемой статьей и земельный участок, в случае если расположенный на нем объект не является объектом недвижимости (например, асфальтовое покрытие). Как отметил Конституционный Суд Российской Федерации, право на приватизацию государственного и муниципального имущества не имеет конституционного закрепления; оно регламентируется федеральным законодателем, в данном случае с учетом особенностей объекта приватизации - земельного участка, на котором располагаются здания и сооружения, находящиеся в частной собственности (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2010 г. N 198-О-О и от 24 декабря 2013 г. N 2106-О). Указанная особенность предполагает наличие устойчивой правовой связи между сооружением и земельным участком, которая может быть достигнута лишь при условии признания сооружения недвижимым имуществом, что соответствует также положениям Гражданского кодекса Российской Федерации (ст. ст. 271 - 273 и др.) и Земельного кодекса Российской Федерации (ст. ст. 11.9 и 39.6), регламентирующим вопросы распоряжения и правовой судьбы земельных участков во взаимосвязи с правами на иные объекты недвижимого имущества, расположенные на этих участках, включая такие объекты, как сооружения (Определение от 26 мая 2016 г. N 1146-О).
--------------------------------
<1> Постановление Президиума ВАС РФ от 23 декабря 2008 г. N 8985/08.

<2> В случае если объекты, расположенные на испрашиваемом участке, находятся в разрушенном состоянии, их эксплуатация невозможна, данные обстоятельства препятствуют передаче земельного участка в собственность заявителя в порядке, установленном статьей 36 ЗК РФ, поскольку по правилам данной нормы земельные участки могут быть предоставлены в собственность для эксплуатации существующих объектов недвижимости; собственник разрушенных объектов сохраняет за собой правовой титул на землю, на котором расположены объекты, находящиеся в его собственности, и после восстановления разрушенных объектов может воспользоваться исключительным правом, предусмотренным ЗК РФ для собственников зданий, строений и сооружений (Определения Верховного Суда Российской Федерации от 8 сентября 2015 г. N 303-КГ15-10994, от 20 июня 2016 г. N 305-КГ16-6296).

<3> Постановление Президиума ВАС РФ от 19 марта 2013 г. N 12668/12, Определение Верховного Суда Российской Федерации от 22 марта 2016 г. N 305-ЭС16-922.

Также сохранено правило, о возможности приобретения земельного участка собственниками зданий, сооружений, помещений в них, расположенных на таком неделимом земельном участке, в общую долевую собственность и необходимости совместного обращения всех собственников (за исключением лиц, которые пользуются земельным участком на условиях сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута) для приобретения права собственности на такой земельный участок.

Как отметил Конституционный Суд РФ, неделимый земельный участок является одновременно и неделимым объектом как гражданских прав, так и земельных отношений, что, в частности, означает невозможность установления права собственности только лишь на его часть, - такой земельный участок выступает объектом прав в целом.

Вместе с тем ГК РФ устанавливает основания приобретения права общей собственности, одно из которых - поступление в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона (п. 4 ст. 244). Следовательно, на неделимый земельный участок как объект права двух или более лиц в силу его особых природных свойств допускается существование только общей собственности.

Исходя из этого законодательно установленный порядок приобретения прав на неделимые земельные участки с расположенными на них зданиями, сооружениями объективно обусловлен спецификой объекта и природой права общей собственности, а также характером связанных с ней отношений. Он направлен на защиту прав и интересов всех участников общей собственности и, таким образом, по смыслу ст. 55 (ч. 3) Конституции РФ, не может рассматриваться как ограничивающий права и свободы человека и гражданина (Определения КС РФ от 5 марта 2004 г. N 82-О, от 21 февраля 2008 г. N 119-О-О).

Следует отметить также позицию Президиума ВАС РФ, согласно которой не допускается возможность предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости и тогда, когда именно с ним ранее был оформлен договор аренды участка.

При наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута.

Из приведенного следует, что каждый из собственников объектов недвижимости, расположенных на одном делимом земельном участке, мог бы совершить сделку приватизации причитающейся ему части участка после ее выделения в натуре и внесения в кадастр недвижимости в качестве самостоятельного объекта.

В случае если собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать право на выкуп участка, он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности независимо от делимости участка (Постановления Президиума ВАС РФ от 6 сентября 2011 г. N 4275/11 // Вестник ВАС РФ. 2011. N 12; от 2 октября 2012 г. N 5361/12, от 17 декабря 2013 г. N 4056/13 // Вестник ВАС РФ. 2014. N 45).

В качестве существенных новелл следует отметить, что в целях однозначного решения вопроса на практике раскрывается понятие "неделимый земельный участок" - земельный участок, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или изменяемым земельным участкам. Такие требования установлены ст. 11.9 ЗК РФ, а также иными федеральными законами (например, Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (до 1 января 2017 г. - Федеральный закон от 24 июля 2008 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").

С учетом правоприменительной практики правила приобретения прав на земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, которые или помещения в которых принадлежат разным лицам, распространены также на случаи оформления прав на неделимый земельный участок, на котором расположены несколько зданий, сооружений.

Пунктами 3 и 4 комментируемой статьи предусмотрены случаи, когда лицам, которым расположенные на неделимых земельных участках здания, сооружения, помещения в них, принадлежат на праве оперативного управления, указанные земельные участки могут быть предоставлен в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Учитывая, что к данным лицам в основном относятся лица, предусмотренные п. 2 ст. 39.9 ЗК РФ (имеющие возможность приобретения земельного участка на праве постоянного бессрочного пользования), следует отметить, что для таких лиц, являющихся арендаторами по договору аренды со множественностью лиц, размер арендной платы устанавливается в размере, не превышающем размер земельного налога (п. 5 ст. 39.7 ЗК РФ).

Комментируемой статьей устанавливается порядок заключения договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора. Такой договор может быть заключен с одним или несколькими из правообладателей здания, сооружения, помещений в них <1>.
--------------------------------
<1> Как отмечено в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 11 августа 2016 г. N 303-КГ16-9134 положения ст. 39.20 ЗК РФ и ст. 26 Закона N 122-ФЗ прямо предусматривают возможность заключения договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора по заявлению одного из сособственников объекта недвижимости; названные нормы не содержат требований об обязательном представлении таким лицом информации об остальных сособственниках этого объекта; департамент в силу ст. 7 Закона N 122-ФЗ не лишен доступа к персональным сведениям иных собственников объекта и имел возможность в силу ч. 7 ст. 39.20 ЗК РФ в течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 названной нормы с предпринимателем, обратиться в суд с требованием о понуждении остальных правообладателей здания, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды; ликвидация одного из собственников объекта недвижимости вследствие его несостоятельности (банкротства) не лишает остальных собственников права на получение в пользование земельного участка, необходимого для эксплуатации этого объекта.

Согласно п. 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них.

Нововведение, согласно которому размер обязательств по договору аренды земельного участка со множественностью лиц (независимо от количества лиц, реально заключивших договор) каждого из правообладателей здания, сооружения, помещений в них соразмерен доли такого правообладателя в праве на здание, сооружение, помещения в них, приводит к необходимости пересмотра ранее сформировавшейся позиции, согласно которой обязательства арендаторов по указанному договору являются солидарными, если все соарендаторы используют находящиеся на таком земельном участке здания, помещения в них в предпринимательских целях, и носят долевой характер, если хотя бы один соарендатор использует здание (помещение) в иных целях.

Пунктом 10 комментируемой статьи предусмотрена также возможность отступления от правила определения размера обязательства исходя из размера доли в праве на здание, сооружение, помещения в них - с согласия всех правообладателей либо по решению суда. Например, по аналогии со ст. 35 ЗК РФ соарендаторами или судом при определении размера обязательств по указанному договору аренды может быть принят за основу ранее сложившийся порядок пользования земельным участком.

Одной из актуальных проблем приобретения прав на земельный участок, занятый объектом недвижимости, является вопрос о площади такого земельного участка. Законодатель не дает однозначного ответа на этот вопрос. Представляется, что в данном случае необходимо учитывать следующее.

Если право на здание, сооружение возникло в результате приобретения его у третьих лиц, то необходимо руководствоваться ст. 35 ЗК РФ, согласно п. 1 которой при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования.

В случае если земельный участок предоставлялся для строительства, необходимо отметить позицию Президиума ВАС РФ (Постановление от 19 марта 2013 г. N 12668/12), согласно которой законодательством не предусмотрена возможность приватизации всего земельного участка, на части которого находятся объекты, введенные в эксплуатацию, а на другой части только запланировано строительство объектов, в целях возведения которых этот участок формировался.

В целом можно отметить отсутствие единообразной судебной практики по данному вопросу. До вступления в силу комментируемой статьи с учетом отсутствия исчерпывающего перечня оснований для отказа в предоставлении земельного участка суд, как правило, определял, что требуются доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка указанной площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 марта 2011 г. N 13535/10, Определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 8 июня 2016 г. N 304-ЭС16-5494). Анализ складывающейся в последнее время судебной практики позволяет сделать следующий вывод, если земельный участок был предоставлен для строительства объекта капитального строительства, на земельном участке расположен такой объект капитального строительства, то в этом случае ссылка в отказе в приватизации земельного участка на несоответствие площади этого участка той площади, которая необходима для эксплуатации объекта несостоятельна (Определения Верховного Суда Российской Федерации от 18 августа 2016 г. N 309-КГ16-9522, от 1 июня 2015 г. N 301-КГ15-4981). Однако, если земельный участок был ранее предоставлен для иных целей, и не был сформирован именно для цели эксплуатации объекта, расположенного на земельном участке, отказ по вышеуказанному основанию является обоснованным (Определения Верховного Суда Российской Федерации от 5 июля 2016 г. N 309-КГ16-6608).

Вместе с тем необходимо подчеркнуть, что исчерпывающий перечень оснований отказа в предоставлении земельного участка установлен ст. 39.16 ЗК РФ. Данная статья не предусматривает такого основания для отказа, как несоответствие площади испрашиваемого земельного участка размеру участка, необходимого для использования расположенного на нем объекта недвижимого имущества, не предусмотрена и необходимость предоставления документа, обосновывающего такое соответствие, в целях предоставления земельного участка. Согласно позиции Министерства экономического развития Российской Федерации, что касается застроенных земельных участков, которые в существующих границах значительно превосходят площадь застройки расположенных на них зданий, то исходя из грамматического толкования положений ЗК РФ (подп. 6 п. 2 ст. 39.3) у правообладателя такого земельного участка имеется право выкупа всего земельного участка. Какой-либо обязанности разделить земельный участок на застроенную и пустующую его части действующим законодательством Российской Федерации не установлено (письма от 3 июля 2015 г. N Д23и-3084, от 25 июня 2015 г. N Д23и-2954).

Следует отметить также позицию Верховного Суда Российской Федерации, согласно которой предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования (Определение от 28 августа 2015 г. N 305-КГ15-9974).

Еще один вопрос, также часто встречающийся на практике, - собственникам зданий, сооружений отказывают в предоставлении земельного участка, на котором расположены такие здания, сооружения, по причине наличия на указанный участок прав (чаще всего права постоянного (бессрочного) пользования) иного лица.

В связи с этим важно отметить, что ЗК РФ не содержит норм, обязывающих заинтересованное лицо обратиться к правообладателю за истребованием у него отказа от права. В силу ст. 552 ГК России и п. 1 ст. 35 ЗК РФ у собственника здания, строения, сооружения возникает право на земельный участок, занятый объектом недвижимости и необходимый для его использования.

Из п. 1 комментируемой статьи следует, что собственники зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности, имеют исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду у публичного собственника, а не у обладателя права постоянного (бессрочного) пользования ими.

Данное право является исключительным, т.е. никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого таким зданием, строением, сооружением, либо на приобретение этого участка в аренду. Аналогичная правовая позиция сформулирована в Постановлениях Президиума ВАС РФ от 6 сентября 2011 г. N 1489/11, N 3771/11 и N 4275/11).

Таким образом, при наличии у собственника объекта недвижимости исключительного права на приобретение соответствующего земельного участка в собственность или в аренду прекращение права постоянного (бессрочного) пользования не требуется, что подтверждается позицией Президиума ВАС РФ (Постановление от 3 апреля 2012 г. N 12955/11).

Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к общему имуществу, которым указанные лица владеют, пользуются и в установленных указанным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются (ч. ч. 1 и 2).

Как отмечено Пленумом ВАС РФ (Постановление от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" // Вестник ВАС РФ. 2012. N 1; 2013. N 4; 2014. N 3), в силу указанных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Согласно ст. 16 ФЗ от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 15), если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (ч. 5 ст. 16 указанного ФЗ).

Как следует из указанной статьи, переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, на котором расположен этот дом, связывается с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета и не предполагает принятие органами государственной власти или органами местного самоуправления специального решения о предоставлении конкретного земельного участка, ограничивая их участие в процессе передачи права собственности исключительно вопросами формирования земельного участка (ч. 4 ст. 16 указанного ФЗ).

Как отметил Конституционный Суд РФ (Постановление КС РФ от 28 мая 2010 г. N 12-П // СЗ РФ. 2010. N 24. Ст. 3069), реализовав в Жилищном кодексе РФ и ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" предписания ст. 36 Конституции РФ с учетом правовой природы общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, федеральный законодатель включил правовое регулирование отношений по поводу перехода в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка под этим домом как элемента такого общего имущества в сферу именно жилищного законодательства.

Это означает, что - в отличие от порядка приобретения гражданами и юридическими лицами прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, который установлен ЗК РФ, - для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и проведения его государственного кадастрового учета, при том что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется.

Признание конкретного земельного участка, не имеющего, как правило, естественных границ, объектом гражданских прав, равно как и объектом налогообложения, невозможно без точного определения его границ. Именно поэтому федеральный законодатель обусловил переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимостью формирования данного земельного участка по правилам земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, возложив его осуществление на органы государственной власти или органы местного самоуправления.

С учетом изложенного у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на которой расположены такие дома, возникает в силу прямого указания закона. В соответствии с п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. При этом свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается <1>.
--------------------------------
<1> Согласно Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции РФ от 14 февраля 2007 г. N 29, сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости включаются в свидетельство о государственной регистрации права, выдаваемое собственнику помещения в многоквартирном доме, посредством внесения в него описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на него.

С учетом вышеизложенного государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, носит не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер. Аналогичной позиции придерживается Минэкономразвития России (письмо Министерства экономического развития РФ от 16 октября 2009 г. N Д23-3410 "О передаче земельных участков собственникам помещений в многоквартирном доме" // Законодательные и нормативные документы в ЖКХ. 2009. N 12).

Если земельный участок не сформирован и в отношении его не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу ч. ч. 3 и 4 ст. 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу ст. 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка (п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // Вестник ВАС РФ. 2010. N 6).

В заключение целесообразно отметить, что дифференцированный подход к правовому регулированию порядка приобретения участниками долевой собственности права собственности на земельные участки, на которых расположены жилые дома и многоквартирные дома, по мнению Конституционного Суда РФ, не может рассматриваться как нарушающий конституционные права граждан, которые не лишены возможности оформить права на земельный участок согласно иным законоположениям. Нормы, закрепляющие права собственников жилых помещений в многоквартирном доме в отношении общего имущества такого дома, включая земельный участок, а также порядок реализации этих прав, приняты законодателем с учетом специфики регулируемой сферы имущественных отношений. Конституционный принцип равенства, предполагая равный подход к формально равным субъектам, не обусловливает необходимость предоставления одинаковых гарантий и прав лицам, относящимся к разным категориям; равенство перед законом и судом не исключает фактических различий и необходимости их учета законодателем (Определение КС РФ от 24 сентября 2012 г. N 1574-О).

Федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в таких домах - исходя из правовой природы общего имущества многоквартирных домов как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями, - установил в Жилищном кодексе РФ общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме, а в ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен (Постановление КС РФ от 28 мая 2010 г. N 12-П // СЗ РФ. 2010. N 24. Ст. 3069).