Статья 39.22 ЗК РФ (последняя редакция с комментариями). Условия договора мены земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности

СТ 39.22 ЗК РФ

1. Здания, сооружения, расположенные на земельных участках, являющихся предметом договора мены, также должны быть предметом этого договора мены.

2. В случае, если земельный участок и расположенные на нем объекты социальной, инженерной и транспортной инфраструктур находятся в частной собственности одного лица, договор мены может предусматривать безвозмездную передачу в государственную или муниципальную собственность указанных объектов.

3. Различие видов разрешенного использования земельных участков не является препятствием для заключения договора мены таких земельных участков.

4. При заключении договора мены земельных участков в соответствии с настоящей статьей земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества, за исключением объектов недвижимого имущества, передаваемых безвозмездно в государственную или муниципальную собственность, подлежат обязательной оценке для установления их рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

5. При заключении договора мены земельных участков в соответствии с настоящей статьей цена обмениваемых земельных участков, в том числе с расположенными на них объектами недвижимого имущества (за исключением объектов недвижимого имущества, передаваемых безвозмездно в государственную или муниципальную собственность), должна быть равнозначной, за исключением случая, предусмотренного пунктом 6 настоящей статьи.

6. В случае изъятия земельного участка, находящегося в частной собственности, для государственных или муниципальных нужд с согласия собственника такого земельного участка по договору мены ему может быть передан в собственность земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и цена которого ниже выкупной цены изымаемого земельного участка. В этом случае собственнику, у которого изымается земельный участок, возмещается указанная разница в срок, не превышающий трех месяцев со дня перехода права собственности на изъятый земельный участок.

Комментарий к Статье 39.22 Земельного кодекса РФ

Как было указано в комментарии к ст. 39.21 ЗК РФ, заключение договора мены, предметом которых являются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, имеет свои особенности. Однако эти особенности не ограничиваются только условиями, при которых такой договор может быть заключен в принципе, поскольку ЗК РФ устанавливает специальные требования и к условиям самого договора.

К числу особенностей нельзя отнести положения комментируемой статьи, предусматривающие необходимость передачи в государственную или муниципальную собственность зданий и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в частной собственности, поскольку это соответствует одному из основных принципов земельного законодательства, который предусматривает единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).

Вместе с тем объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, находящемся в частной собственности, могут быть переданы в государственную или муниципальную собственность безвозмездно, что исключает необходимость определения их рыночной стоимости.

В свою очередь, земельные участки, являющиеся предметом договора мены, а также расположенные на них объектов недвижимости, передаваемые в государственную или муниципальную собственность на возмездной основе, должны быть оценены по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" <1>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1998. N 31. Ст. 3813.

В соответствии со ст. 3 данного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (ст. 11 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В соответствии со ст. 568 ГК РФ, если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности. В случае когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.

Земельным кодексом РФ, следуя общим положениям гражданского законодательства о договоре мены, также предусматривает необходимость соблюдения требования о равнозначности цены обмениваемых земельных участков и объектов недвижимости. Вместе с тем следует согласиться с высказанным в литературе мнением о невозможности подбора абсолютно равноценных земельных участков <1>, в связи с чем законодателем предусмотрена возможность мены земельных участков и объектов недвижимости, которые не являются равноценными с возмещением разницы в стоимости обмениваемых объектов лицу, которое получило в собственность менее ценное имущество.
--------------------------------
<1> См.: Тараданов Р.А. Определение размера возмещения собственнику участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд // Закон. 2014. N 2.