Статья 26 ЗК РФ (последняя редакция с комментариями). Документы о правах на земельные участки
СТ 26 ЗК РФ
1. Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".
2. Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Комментарий к Статье 26 Земельного кодекса РФ
Пункт 1 комментируемой статьи устанавливает, что документы, удостоверяющие права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV ЗК РФ, определяются в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с 1 января 2017 г. - в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости") (по вопросу прав на земельные участки см. комментарий к ст. 25 ЗК РФ). Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (п. 1 ст. 2 Закона N 122-ФЗ, ч. 5 ст. 1 Закона N 218-ФЗ).
Ранее ст. 14 Закона N 122-ФЗ предусматривалось, что проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется по выбору правообладателя свидетельством о государственной регистрации прав или выпиской из Единого государственного реестра прав. При этом свидетельство о государственной регистрации прав оформляется только в форме документа на бумажном носителе. В связи с изменениями, внесенными Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 360-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (СЗ РФ. 2016. N 27 (часть II). Ст. 4293) свидетельство о государственной регистрации прав исключено, а проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра прав (Единого государственного реестра недвижимости) (п. 1 ст. 14 Закона N 122-ФЗ, ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ).
Из общего правила, установленного п. 1 комментируемой статьи, есть ряд исключений. Так, согласно п. 9 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним выданные после введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России", а также государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным Постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. N 493 "Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей", свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. N 177 "Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения".
Аналогичное положение следует из ст. 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно п. 1 которой права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу указанного Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Согласно п. 2 указанной статьи государственная регистрация возникшего до введения в действие указанного Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной сделки с объектом недвижимого имущества. Указанные положения воспроизведены и в ч. ч. 1, 3 ст. 69 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости".
Второе исключение из общего правила - случаи, когда права на земельный участок возникают не с момента их государственной регистрации, а в силу закона (например, право на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом). Согласно ст. 23 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Согласно ч. 2 ст. 69 Федерального закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости осуществляется по заявлениям правообладателей, решению государственного регистратора прав при поступлении от органов государственной власти и нотариусов сведений, подтверждающих факт возникновения таких прав, кроме случаев, установленных федеральными законами.
Третье исключение предусмотрено в п. 2 комментируемой статьи, согласно которому договоры аренды, субаренды, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Следует отметить, что для разрешения вопроса, подлежит договор государственной регистрации или нет, значимым является момент подписания договора, а не дата подачи документов на государственную регистрацию, следовательно, договор аренды земельного участка с учетом даты его подписания, со сроком его действия более года, представленный на государственную регистрацию до истечения срока его действия, подлежит государственной регистрации вне зависимости от того, составляет ли срок его действия на момент государственной регистрации менее одного года <1>.
--------------------------------
<1> См., напр.: Постановление ФАС Уральского округа от 1 ноября 2012 г. N Ф09-9107/12 по делу N А76-1354/12.
Кроме того, необходимо иметь в виду, что договор аренды земельного участка, заключенный или возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, поскольку исходя из комментируемой нормы следует, что государственной регистрации подлежит договор аренды земельного участка, заключенный только на срок не менее одного года <1>.
--------------------------------
<1> Аналогичная позиция ВАС РФ следует из п. 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 (ред. от 25 декабря 2013 г.) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" // Вестник ВАС РФ. 2012. N 1; 2013. N 4; 2014. N 3.
Также на практике возникает вопрос о необходимости государственной регистрации договора аренды, заключенного на срок менее одного года, но в результате продления которого данный срок увеличился. В связи с этим необходимо отметить, что фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начинает действовать новый договор аренды, условия которого могут быть идентичны условиям окончившегося договора. В таком случае при продлении договор аренды не подлежит государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) будет менее одного года (информационное письмо ВАС РФ "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Вестник ВАС РФ. N 4. 2001).
В отношении договора безвозмездного пользования необходимо отметить, что ГК РФ не устанавливает необходимости государственной регистрации такого договора.
Важно отметить, что согласно ранее действовавшей редакции ст. 165 ГК РФ предусматривалось, что несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Федеральным законом от 7 мая 2013 г. N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" (СЗ РФ. 2013. N 19. Ст. 2327) указанное положение из ГК РФ было исключено. Так, в настоящее время ст. 165 ГК РФ предусмотрено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Срок исковой давности по указанным требованиям составляет 1 год.
С принятием указанного Федерального закона от 7 мая 2013 г. N 100-ФЗ претерпела изменения и ст. 168 ГК РФ, согласно которой ранее предусматривалось, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушений. Согласно действующей редакции данной статьи сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Ничтожной сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, признается, только если при этом она посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, а также в случаях, предусмотренных иными законами.
Следует также отметить, что согласно позиции Высшего Арбитражного Суда РФ (Постановление Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в ред. Постановления Пленума ВАС от 25 января 2013 г. N 13) // Вестник ВАС РФ. 2012. N 1; 2013. N 4; 2014. N 3) в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст. ст. 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
В то же время в силу ст. 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.
За самовольное занятие земельного участка или использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю ст. 7.1 Кодекса РФ об административных правонарушениях предусмотрена административная ответственность.
Второй комментарий к СТ 26 ЗК РФ
1. Государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимость", имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП.
Признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП выданные после введения в действие ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (СЗ РФ. 1998. N 8. Ст. 963):
- свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента РФ "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России";
- государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным Постановлением Совета Министров РСФСР от 17.09.1991 N 493 "Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей";
- свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 19.03.1992 N 177 "Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения".
Формы свидетельства о государственной регистрации, введенные отдельными субъектами РФ и муниципальными образованиями до установления единой формы свидетельства, признаются юридически действительными.
Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав (ст. 14 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимость"). Свидетельство является документом строгой отчетности, который имеет степень защищенности на уровне ценной бумаги на предъявителя, а также учетную серию и номер.
Проведение государственной регистрации договоров и иных сделок в отношении земельных участков удостоверяется штампом регистрационной надписи на документах на оригинале правоустанавливающего документа.
Несмотря на то что регистрация имеет заявительный характер и государство признало юридическую силу за теми правами на недвижимое имущество, которые возникли до введения в действие ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимость", т.е. до 31 января 1998 г., при совершении после указанной даты сделки с таким имуществом, перехода права или его обременения потребуется государственная регистрация ранее возникшего права на недвижимость. В таких случаях заявление на государственную регистрацию ранее возникшего права на земельный участок может быть подано вместе с заявлением на государственную регистрацию перехода этого права, его обременения или сделки с соответствующим земельным участком.
Исключение законодателем сделано для государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок вследствие отказа от права собственности на него, которое ранее не было зарегистрировано в ЕГРП. Для регистрации прекращения права собственности не требуется государственная регистрация ранее возникшего права.
2. Договор аренды, субаренды, безвозмездного срочного пользования, не содержащий указание на срок действия договора, государственной регистрации не подлежит, поскольку в соответствии с нормой п. 2 комментируемой статьи государственной регистрации подлежит только договор с определенным сроком действия (срочный договор).
Договоры аренды, субаренды, безвозмездного срочного пользования земельного участка, заключенные с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30 (31) числа предыдущего месяца следующего года, считаются заключенными на один год и подлежат государственной регистрации (см. п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" // Вестник ВАС РФ. 2002. N 3).
При продлении договоров аренды, безвозмездного срочного пользования земельного участка, заключенных на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды, безвозмездного срочного пользования отношения сторон регулируются новым договором аренды, безвозмездного срочного пользования, который не подлежит государственной регистрации (см. п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Вестник ВАС РФ. 2001. N 4).
Распространение сторонами действия договора аренды на их отношения, существовавшие в течение определенного периода времени до заключения договора, не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, и не изменяет срока его действия, соответственно, для целей государственной регистрации период времени, предшествующий заключению договора аренды, не включается в срок аренды (см. п. 8 указанного информационного письма).