Статья 56.10 ЗК РФ (последняя редакция с комментариями). Заключение соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд

СТ 56.10 ЗК РФ

1. Соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 56.2 настоящего Кодекса (за исключением случая, предусмотренного пунктом 12 настоящей статьи), а в случае, если изъятие земельных участков осуществляется на основании ходатайства об изъятии, также организацией, подавшей такое ходатайство.

2. Проект соглашения об изъятии недвижимости, подписанный уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии, а также организацией, подавшей ходатайство об изъятии, на основании которого было принято такое решение, направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества.

3. Проект соглашения об изъятии недвижимости направляется заказным письмом с уведомлением о вручении по адресу, который:

1) указан правообладателем изымаемой недвижимости в соответствии с пунктом 12 статьи 56.6 настоящего Кодекса или при отсутствии данного адреса по адресу, который указан таким правообладателем в качестве адреса для связи с ним в ходе выявления лиц, земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества которых подлежат изъятию для государственных или муниципальных нужд;

2) указан в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (в отсутствие сведений о почтовых адресах, указанных в подпункте 1 настоящего пункта);

3) присвоен изымаемым объектам недвижимого имущества (в отсутствие сведений об адресах, указанных в подпунктах 1 и 2 настоящего пункта).

4. Одновременно с проектом соглашения об изъятии недвижимости, направляемым правообладателю изымаемой недвижимости в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи, направляются следующие документы:

1) кадастровые паспорта земельных участков, подлежащих изъятию в соответствии с соглашением об изъятии недвижимости, а также кадастровые паспорта расположенных на таких земельных участках зданий, сооружений, помещений в них, объектов незавершенного строительства (если сведения о таких зданиях, сооружениях, помещениях в них, объектах незавершенного строительства внесены в Единый государственный реестр недвижимости);

2) отчет об оценке рыночной стоимости изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или об оценке рыночной стоимости прав на земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению в связи с изъятием, а также отчет об оценке размера убытков, причиняемых изъятием земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества;

3) отчет об оценке земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества, предоставляемых взамен изымаемых, или оценке стоимости права, на котором предоставляются земельные участки взамен изымаемых, в случае, если условиями соглашения об изъятии недвижимости предусмотрено предоставление земельных участков или иных объектов недвижимого имущества взамен изымаемых объектов недвижимого имущества.

5. Если правообладатель изымаемой недвижимости указал в качестве адреса для связи с ним в ходе выявления лиц, земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества которых подлежат изъятию для государственных или муниципальных нужд, адрес электронной почты, указанные в пунктах 3 и 4 настоящей статьи документы также направляются ему на данный адрес в электронной форме.

6. Проект соглашения об изъятии недвижимости считается полученным правообладателем изымаемой недвижимости со дня вручения ему предусмотренного пунктом 3 настоящей статьи заказного письма или со дня возврата отправителю в соответствии с Федеральным законом "О почтовой связи" данного заказного письма, если иное не предусмотрено пунктом 7 настоящей статьи.

7. Организация, подавшая ходатайство об изъятии, на основании которого было принято решение об изъятии, вправе вручить проект соглашения об изъятии недвижимости правообладателю изымаемой недвижимости с распиской в получении.

При отказе правообладателя изымаемой недвижимости получить проект соглашения об изъятии недвижимости лицо, доставляющее проект соглашения об изъятии недвижимости, делает на нем отметку об отказе в получении проекта соглашения об изъятии недвижимости.

Правообладатель изымаемой недвижимости, отказавшийся принять проект соглашения об изъятии недвижимости, считается надлежащим образом получившим указанный проект соглашения.

8. Правообладатель изымаемой недвижимости подписывает соглашение об изъятии недвижимости и направляет его в уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо в случае, если решение об изъятии принято на основании ходатайства об изъятии, в организацию, подавшую ходатайство об изъятии.

9. Правообладатель изымаемой недвижимости вправе подписать соглашение об изъятии недвижимости и направить его лицам, указанным в пункте 8 настоящей статьи, либо направить указанным лицам уведомление об отказе в подписании соглашения об изъятии недвижимости или предложения об изменении условий данного соглашения, в том числе предложения об изменении размера возмещения. К предложениям об изменении размера возмещения должны быть приложены обосновывающие это изменение документы.

10. В случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.

11. На основании предложений указанного в пункте 10 настоящей статьи правообладателя изымаемой недвижимости об изменении условий соглашения об изъятии недвижимости уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, по согласованию с лицом, на основании ходатайства которого принято решение об изъятии (при наличии такого лица), вправе изменить условия соглашения об изъятии недвижимости с учетом предложений правообладателя изымаемой недвижимости.

12. Если решение об изъятии принято на основании ходатайства Государственной компании "Российские автомобильные дороги", соглашение об изъятии недвижимости заключается от имени Российской Федерации указанной Государственной компанией в соответствии с Федеральным законом от 17 июля 2009 года N 145-ФЗ "О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". При этом подписание такого соглашения со стороны федерального органа исполнительной власти не требуется.

13. Возмещение за изымаемые земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества осуществляется за счет средств соответствующего бюджета бюджетной системы Российской Федерации или в случае, если решение об изъятии принято на основании ходатайства об изъятии, поданного организацией, указанной в пунктах 1 и 2 статьи 56.4 настоящего Кодекса, за счет средств указанной организации.

Комментарий к Статье 56.10 Земельного кодекса РФ

Комментируемая статья определяет стороны соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд, форму соглашения, порядок взаимодействия сторон в целях заключения соглашения, перечень представляемых для заключения такого соглашения документов.

Сторонами соглашения являются:

1) уполномоченный орган, принявший решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (за исключением случая изъятия земельного участка на основании ходатайства Государственной компании "Российские автомобильные дороги");

2) правообладатель земельного участка и (или) расположенного на земельном участке иного объекта недвижимости (подробнее см. комментарий к ст. 56.9 ЗК РФ).

Новеллой законодательства является норма о заключении трехстороннего соглашения в случае, если изъятие земельных участков осуществляется на основании поданного организацией ходатайства об изъятии. Данное нововведение связано с тем, что поскольку земельный участок изымается в пользу данной организации, то ЗК РФ возложил на нее целый ряд обязанностей, в том числе в части исполнения соглашения - по возмещению за изымаемый земельный участок, кроме того, именно у этой организации (если иное не предусмотрено ст. 56.11 ЗК РФ) возникают права на изымаемое недвижимое имущество.

Вместе с тем законодатель не стал отказываться от обязательного участия в соглашении в данном случае уполномоченного органа, что обусловлено необходимостью обеспечения государственных или муниципальных нужд, в целях которого осуществляется изъятие земельного участка. Кроме того, органы государственной власти или местного самоуправления выступают определенным гарантом обеспечения прав и законных интересов граждан и юридических лиц, у которых изымается недвижимое имущество.

Комментируемая статья подробно регулирует вопрос о направлении проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателю такой недвижимости (п. п. 3, 5).

Наиболее значимым представляется закрепление в законе даты, с которой правообладатель изымаемой недвижимости считается надлежащим образом получившим указанный проект соглашения (п. п. 6, 7 комментируемой статьи), поскольку именно от этой даты исчисляется срок (90 дней), по истечении которого уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.

Исходя из п. 3 ст. 279 ГК РФ в редакции, действовавшей до 1 апреля 2015 г., такой иск мог быть подан по истечении года с даты письменного уведомления собственника земельного участка о предстоящем изъятии.

Указанное изменение даты, с которой может быть подан указанный иск, на практике воспринимается по-разному и нередко трактуется как существенное сокращение срока и, следовательно, ограничение прав и законных интересов правообладателей изымаемой недвижимости.

Вместе с тем такой вывод представляется не вполне обоснованным, поскольку ранее действовавшая редакция ГК РФ предусматривала начало исчисления срока с момента уведомления о принятом решении об изъятии, которое, как правило, не содержит конкретных условий выкупа. В действующей редакции точкой отсчета срока является получение не просто уведомления о предстоящем изъятии, а проекта соглашения с указанием всех предлагаемых условий выкупа и приложением отчета об оценке размера возмещения.

Пункт 2 ст. 282 ГК РФ устанавливает предельный срок, в течение которого может быть подан указанный иск, - в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, т.е. в течение трех лет со дня его принятия (п. 13 ст. 56.6 ЗК РФ). Такой подход в силу его предельно простого установления представляется более предпочтительным, чем ранее предусмотренный, - в течение трех лет с момента направления собственнику участка уведомления о предстоящем изъятии (ст. 282 ГК РФ (в ред. до принятия Закона N 499-ФЗ)).

С точки зрения обеспечения прав и законных интересов правообладателей изымаемой недвижимости важно отметить, законодатель подчеркнул, что правообладатель может не заключить соглашение об изъятии не только в связи с несогласием с условиями изъятия, но в целом по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка (п. 1 ст. 282 ГК РФ) и, соответственно, может обжаловать в суд это решение.

Как отметил Верховный Суд Российской Федерации, действующее законодательство не содержит требований об обязательном досудебном порядке урегулирования спора, связанного с возмещением убытков, причиненных изъятием земельного участка (Определение от 5 июня 2012 г. N 25-КГ12-2 ).

Вместе с тем законодатель закрепил отдельные элементы досудебного урегулирования вопроса. Так, одним из элементов подготовки заключения соглашения является осуществление соответственно уполномоченным органом или организацией, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, переговоров с правообладателем изымаемой недвижимости относительно условий ее изъятия (подп. 6 п. 1 ст. 56.7 ЗК РФ). Пунктом 9 комментируемой статьи предусмотрено право правообладателя изымаемой недвижимости направить в указанные органы или организацию предложения об изменении условий соглашения, в том числе предложения об изменении размера возмещения с приложением обосновывающих это изменение документов. На основании таких предложений уполномоченный орган по согласованию с лицом, на основании ходатайства которого принято решение об изъятии (при наличии такого лица), вправе изменить условия соглашения об изъятии недвижимости с учетом предложений правообладателя изымаемой недвижимости.

Как указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 10 декабря 2015 г., принятие судом решения о понуждении к заключению соглашения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд законом не предусмотрено. По общим правилам действующего на момент рассмотрения дела законодательства при недостижении сторонами спорных правоотношений добровольного соглашения о выкупе такой выкуп производится на основании решения суда, в котором должны быть определены выкупная цена, сроки и другие условия выкупа. Законодательством не установлена обязанность собственника земельного участка заключить такое соглашение, в связи с чем правовых оснований для понуждения ответчиков к заключению соглашения о выкупе у суда не имелось.

Следует отметить, что в данной части правовое регулирование вопроса не изменилось, согласно п. 2 ст. 282 ГК РФ принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда.

До принятия Закона N 499-ФЗ п. 1 ст. 281 ГК РФ предусматривал, что соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок. Вместе с тем в соответствии с действовавшей до 1 апреля 2015 г. редакцией п. 3 ст. 57 ЗК РФ возмещение убытков осуществлялось за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки. Таким образом, существовала определенная коллизия в части регулирования источника оплаты выкупной цены.

Законом N 499-ФЗ данная коллизия была устранена, а данный вопрос урегулирован в п. 13 комментируемой статьи. Здесь последовательно нашло воплощение положение, что затраты на изъятие земельного участка, осуществляемое в пользу организации, пусть и для осуществления деятельности в публичном интересе, несет такая организация.