Вы здесь

Комментарий к СТ 55 ЗК РФ

Статья 55 ЗК РФ. Условия и порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд

Комментарий к статье 55 ЗК РФ:

1. Изъятие, в том числе путем выкупа, производится Российской Федерацией, субъектами РФ или муниципальными образованиями в зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок. Основания такого изъятия могут быть закреплены в федеральных законах и законах субъектов РФ (см. комментарий к п. 1 ст. 49).

2. Плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Необходимость в принудительном прекращении прав на земельные участки возникает в случаях, когда орган, принявший решение об изъятии земельного участка, и правообладатель не достигли соглашения по условиям выкупа земельного участка либо правообладатель не согласен с решением об изъятии у него земельного участка.

Под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу п. 2 ст. 281 ГК и п. 4 ст. 63 ЗК включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. В тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. Рыночная стоимость земельного участка согласно ст. 66 ЗК устанавливается в соответствии с ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (СЗ РФ. 1998. N 31. Ст. 3813).

Если на изымаемом земельном участке находится жилой дом (жилое помещение), то при определении выкупной цены в нее включаются и все убытки (в том числе упущенная выгода), которые собственник несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ). При применении данной нормы и разрешении конфликта между собственником и государственным, муниципальным образованием необходимо учитывать интересы как собственника (возмещение убытков в полном объеме), так и компетентного органа, принявшего решение об изъятии земельного участка, интерес которого - в разумности и добросовестности собственника изымаемого земельного участка (ст. 10 ГК).

При расчете выкупной цены учитывается, что в соответствии со ст. 280 ГК, п. 3 ст. 63 ЗК собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке. Риск отнесения затрат и убытков на собственника означает, что расходы, понесенные собственником земельного участка на осуществление застройки земельных участков зданиями капитального типа и проведение других мероприятий, существенно повышают стоимость земли с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о его выкупе.

При возникновении спора о стоимости земельных участков, иных объектов, расположенных на нем, для оценки их рыночной стоимости привлекаются независимые оценщики.

Федеральное законодательство содержит особые правила, связанные с изъятием земельных участков для строительства олимпийских объектов и развитием г. Сочи. При принятии решения об изъятии земельных участков в целях размещения олимпийских объектов федерального значения администрация Краснодарского края совместно с Государственной корпорацией по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи заключает договор с оценщиком на проведение оценки земельных участков, расположенных на них иных объектов недвижимого имущества и убытков, причиненных таким изъятием. Администрация Краснодарского края после получения отчета об оценке осуществляет подготовку проекта соглашения, заключаемого в связи с изъятием земельных участков, и обеспечивает возможность ознакомления с ним лиц, у которых изымаются земельные участки. В случае если указанное соглашение не заключено в течение одного месяца со дня, когда лицу, у которого изымаются земельные участки, предоставлена возможность ознакомиться с проектом такого соглашения, администрация Краснодарского края или орган местного самоуправления муниципального образования "Город-курорт Сочи" вправе обратиться в суд с иском об изъятии земельных участков. Решение суда об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества в целях размещения олимпийских объектов или развития территорий, прилегающих к олимпийским объектам, подлежит немедленному исполнению.

3. Согласно подп. 4 п. 1 ст. 9 ЗК установление порядка изъятия (выкупа) земельных участков для государственных и муниципальных нужд отнесено к полномочиям РФ. В настоящее время нормы, связанные с изъятием, в том числе путем выкупа, земельного участка содержатся в Земельном, Гражданском и Жилищном кодексах.

В соответствии со ст. 279 ГК собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника. Решение компетентного органа об изъятии (выкупе) земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты.

Если собственник не согласен с решением об изъятии или не достигнуто соглашение об условиях выкупа (например, о цене участка), орган, принявший решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд не ранее чем по истечении одного года с момента получения собственником земельного участка письменного уведомления о принятии решения об изъятии. С целью обеспечения устойчивости права собственности и недопущения злоупотреблений со стороны компетентных органов законодательством установлено, что такой иск может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику участка уведомления. Если иск о выкупе земельного участка предъявлен до истечения одного года с момента получения собственником земельного участка уведомления о принятии решения об изъятии либо позднее двух лет с момента его направления собственнику, исковое требование указанных органов не подлежит удовлетворению.

Решение об изъятии земельных участков в целях размещения олимпийских объектов или развития территорий, прилегающих к олимпийским объектам, не подлежит государственной регистрации. О принятом решении об изъятии земельных участков землепользователи, землевладельцы или арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также собственники земельных участков уведомляются в течение семи дней со дня принятия указанного решения. В случае изъятия земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества в целях размещения олимпийских объектов федерального значения копия решения о таком изъятии направляется в Государственную корпорацию по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта.

Решения об изъятии земельных участков в целях размещения олимпийских объектов или развития территорий, прилегающих к олимпийским объектам, должны быть в течение семи дней со дня их принятия опубликованы в печатном издании, являющемся источником официального опубликования нормативных правовых актов соответственно Краснодарского края и муниципального образования "Город-курорт Сочи", и размещены на официальном сайте в сети Интернет соответственно Краснодарского края и муниципального образования "Город-курорт Сочи". В случае если решение об изъятии земельных участков принято в отношении находящихся в долевой собственности земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, такие решения должны быть опубликованы в печатном издании, определенном законом Краснодарского края для подачи объявлений в соответствии с ФЗ об обороте сельскохозяйственных земель.

В соответствии со ст. 283 ГК в случаях, когда земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, находится во владении и пользовании на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования, прекращение этих прав осуществляется применительно к правилам, предусмотренным для выкупа земельного участка у его собственника.