Статья 11.6 ЗК РФ (последняя редакция с комментариями). Объединение земельных участков

СТ 11.6 ЗК РФ

1. При объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается.

2. При объединении земельных участков у собственника возникает право собственности на образуемый земельный участок.

3. При объединении земельных участков, принадлежащих на праве собственности разным лицам, у таких лиц возникает право общей собственности на образуемые земельные участки.

4. При объединении земельных участков, принадлежащих на праве общей собственности разным лицам, у них возникает право общей собственности на образуемый земельный участок в соответствии с гражданским законодательством.

5. Не допускается объединение земельных участков, предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного пользования, за исключением случаев, если все указанные земельные участки предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного пользования одному лицу.

6. Допускается объединение земельного участка, обремененного залогом, с земельным участком, не обремененным залогом. При этом право залога распространяется на весь образуемый земельный участок, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Комментарий к Статье 11.6 Земельного кодекса РФ

Действие положений статьи (в ред. Федерального закона от 8 марта 2015 г. N 48-ФЗ) распространяется на правоотношения, возникшие с 1 марта 2015 г.

Комментируемая статья закрепляет общие положения об объединении земельных участков, которое заключается в образовании нового земельного участка путем слияния нескольких смежных земельных участков <1>, т.е. ситуации, обратной разделу или выделу земельных участков <2>. В результате объединения земельных участков их существование прекращается.
--------------------------------
<1> Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Е.С. Болтанова, С.З. Женетль. М.: РИОР; ИНФРА-М, 2010.

<2> Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации, утв. Федеральным законом от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (постатейный) / Отв. ред. С.Н. Волков, науч. ред. Ю.Г. Жариков. М.: Юстицинформ, 2009.

Земельный кодекс РФ предусматривает возможность объединения как земельных участков, принадлежащих разным лицам на праве собственности, так и земельных участков, принадлежащих нескольким лицам на праве общей собственности. В результате такого объединения у лиц, чьи земельные участки были объединены, возникает право общей собственности на образованный земельный участок.

Согласно п. 4 ст. 244 ГК РФ общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

Таким образом, комментируемые нормы ЗК РФ являются тем самым случаем, предусмотренным законом, когда допускается возникновение права общей собственности на имущество (на земельный участок, образуемый в результате объединения смежных земельных участков).

Правило, установленное в п. 5 комментируемой статьи, запрещает объединение земельных участков, предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного пользования. В целом это объясняется общим направлением развития земельного законодательства, заключающимся в стремлении законодателя завершить процесс переоформления права пожизненного наследуемого владения и права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

Как отмечено в Концепции развития гражданского законодательства РФ <1>, подготовленной в соответствии с Указом Президента РФ от 18 июля 2008 г. N 1108 "О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации" <2>, право пожизненного наследуемого владения и право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком должны быть сохранены без установления какого-либо срока, на который они сохраняются, и без изменения их содержания. Однако такие права не должны возникать в будущем. Для постепенного исчезновения этих прав следует разработать механизмы, которые создадут стимулы для трансформации этих прав в другие вещные права, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации.
--------------------------------
<1> Вестник ВАС РФ. 2009. N 11.

<2> СЗ РФ. 2008. N 29. Ст. 3482.

Так, в соответствии с п. 2 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" юридические лица, за исключением указанных в п. 2 ст. 39.9 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного пользования по своему желанию до 1 июля 2012 г. в соответствии с правилами, установленными главой V.1 ЗК РФ. В противном случае для указанных юридических лиц наступает ответственность, предусмотренная ст. 7.34 КоАП РФ.

Право пожизненного наследуемого владения и право постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки, предоставленные гражданам для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, также подлежат переоформлению в собственность граждан по правилам, предусмотренным п. 9.1 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", ст. 25.2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Учитывая ограниченный перечень специальных случаев, при которых допускается предоставление на праве безвозмездного пользования земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст. 39.10 ЗК РФ), законодатель посчитал необходимым ввести запрет на объединение таких земельных участков.

В судебной практике также встречаются случаи, при которых арендатору земельного участка было отказано арендодателем в объединении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и такой отказ был признан судом обоснованным. Так, Постановлением Президиума ВАС РФ от 8 октября 2013 г. N 3463/13 <1> в удовлетворении требований арендатора об объединении земельных участков, находящихся в государственной собственности, было отказано, так как обращение с таким требованием, по мнению суда, было направлено на обход состоявшихся торгов, поскольку образуемый участок не был предметом аукциона и на него не распространяется условие об определении арендной платы в сложившемся на торгах размере.
--------------------------------
<1> Вестник ВАС РФ. 2014. N 2.

Второй комментарий к СТ 11.6 ЗК РФ

1. По заявлению правообладателя земельных участков может быть осуществлено слияние смежных земельных участков в один, но целевое назначение его остается то же. В этих случаях проводятся все землеустроительные работы (межевание, постановка на кадастровый учет и др.).

У собственника возникает право собственности на образуемый земельный участок, который он может зарегистрировать как единое целое, что предусмотрено Правилами присвоения кадастровых номеров земельным участкам (см. Постановление Правительства РФ от 06.09.2000 N 660 // СЗ РФ. 2000. N 37. Ст. 3726). При этом существование прежних смежных земельных участков прекращается.

2. При объединении земельных участков нескольких правообладателей в один возникает право общей собственности на образуемый земельный участок. Гипотезы п. п. 3 и 4 комментируемой статьи почти одинаковы: объединяются земельные участки, принадлежащие разным лицам. Однако в первом случае участки принадлежат им на праве собственности, а во втором - на праве общей собственности (см. ст. 244 ГК). По всей вероятности, законодатель имел в виду последствия конкретных ситуаций (создание общей долевой или создание совместной собственности). Правила формирования и оформления земельных участков указаны в п. п. 1 - 2 ст. 11.6.

3. Норма п. 5 комментируемой статьи исключает объединение земельных участков, принадлежащих лицам на ином праве, кроме права собственности. Объединение возможно, только если все такие объединяемые земельные участки предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования одному лицу.

Такое ограничение обусловлено тем, что в данном случае не меняются субъект и объект правоотношений, не изменяется вид использования земельных участков, а также волеизъявление собственника (государственного органа или органа местного самоуправления), выраженное в постановлении при предоставлении земельных участков. Последнее не может быть изменено по желанию правообладателей указанных участков, поскольку они не являются собственниками земельных участков и, соответственно, не вправе распоряжаться данным имуществом по своему усмотрению (см. ст. ст. 264 - 269 ГК).

4. Допускается объединение земельного участка, обремененного залогом, с земельным участком, не обремененным залогом. Такое обременение не препятствует собственнику распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению. Поскольку при объединении нескольких участков образуется единый земельный участок, а обременение залогом одного из объединенных участков по объему составляет только часть вновь образованного, то право залога распространяется на весь участок, если иное не предусмотрено соглашением сторон.